Как продать квартиру в строящемся доме?

Как продать квартиру по договору долевого участия (ДДУ) в строящемся доме? Что такое договор уступки права (цессии)? Какие документы нужны для продажи недвижимости по договору уступки права (цессии)?

Представим ситуацию: Вы проживаете в Новосибирске, приобрели квартиру в строящемся доме по договору долевого участия, однако на этапе стройки Вам срочно понадобились деньги. Как в этой ситуации оформить сделку по переходу права собственности? Очевидно, что передать право собственности на квартиру в недостроенном доме по договору купли-продажи нельзя. Для этого случая законом предусмотрен специальный договор – договор уступки права требования.

Уступка права требования – это сделки, по которой одна сторона передает другой стороне право требовать исполнения своих обязательств у третьей стороны, т.е. по этому договору продается не право на недвижимость, а право требовать исполнения обязательства.
Закон предусматривает возможность уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Такая уступка прав происходит в порядке, закрепленом в Гражданском кодексе. ГК содержит норму, в которой установлено, что принадлежащее на основании обязательства право может быть передано кредитором другому лицу по сделке. Такая сделка называется уступка требования.

Учитывайте, однако, что, если в договоре был предусмотрен запрет уступки, такая сделка может быть признана недействительной.

Уступка права требования участником долевого строительства допускается только после уплаты им цены договора, Согласие застройщика на уступку прав требования в таком случае не требуется. Вариант перевода как долга, так и права требования также допускается, согласие застройщика в этом случае обязательно. Уступка прав требования по договору долевого участия допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта. Если передаточный акт был подписан, то передать квартиру по договору цессии нельзя, необходимо оформить свои права в Росреестре и передать ее по договору купли-продажи.

Помните, что Вам обязательно необходимо надлежащим образом уведомить застройщика (должника по обязательству в случае, если Вы оплатили объект недвижимости в полном объеме), иначе может возникнуть ситуация, когда ненадлежащим образом уведомленный застройщик передает свои права первоначальному кредитору. Надлежащим уведомлением может считаться отправка письма с описью вложений и уведомлением о вручении или, например, личное вручение представителю застройщика с соответствующими отметками на втором экземпляре уведомления.

В договоре уступки права (цессии) обязательно должны быть прописаны сведения об обязательстве, из которого вытекает право требования. Также в договоре уступки права требования необходимо указать все реквизиты договора участия в долевом строительстве (наименование договора ДДУ, дата, сведения о застройщике, передаваемой квартире), так как право требования вытекает из этого договора.

Уступка прав требования по договору долевого участия, как и сам договор участия в долевом строительстве, подлежит государственной регистрации в Росреестре. Государственная регистрация уступки права требования по договору проводится не позднее, чем в месячный срок со дня подачи заявления.
Для государственной регистрации договора об уступки права требования понадобятся следующие документы:
1. договор уступки права требования (цессии);
2. документ, удостоверяющий личность заявителя;
3. договор уступки права требования в четырех экземплярах (два экземпляра для сторон, один для застройщика, один для Росреестра). Помните, что договоры должны подписываться в присутствии уполномоченного лица Росреестра;
4. квитанция об уплате госпошлины;
5. нотариально заверенное согласие супруга продавца.
На что нужно обратить внимание перед тем, как заключить договор уступки права требования?
Для начала нужно найти всю информацию о застройщике, а также узнать, на каком этапе строительства находится дом в данный момент; узнать в компетентным органе, зарегистрирован ли в установленном порядке договор участия в долевом строительстве; узнать размер денежных обязательств участника долевого строительства перед застройщиком, лучше всего потребовать предъявления платежных документов; выяснить порядок и сроки выплат по договору.

Помните, что сделка по оформлению передачи прав требования по договору долевого участия достаточно сложна. Для успешного завершения сделки Вам может понадобится помощь юриста. Вы можете записаться на юридическую консультацию в нашу компанию по телефону +7 (383) 235-95-56.

Также смотрите:
Как продать квартиру, оформленную на ребенка?
Дарение квартиры, земли, дачи