Юридическая чистота квартиры: как её проверить

Покупка недвижимости – дело ответственное и серьёзное. И не только потому, что она связана с большими материальными затратами. При поверхностном подходе к этому вопросу есть немалая вероятность остаться и без денег, и без квартиры. А всё потому, что покупая квадратные метры на вторичном рынке нужно убедиться в том, что на эти метры кроме вас никто не претендует. Иными словами, предстоит проверить юридическую чистоту приобретаемой жилплощади. Это можно сделать двумя способами: через юридическую контору или самостоятельно.

Первый вариант связан с финансовыми расходами – юридические услуги подобного рода нынче не дёшевы. С другой стороны, юрист по недвижимости точно знает, как проверить квартиру, на что обратить внимание в документах, как правильно составить договор купли-продажи.

Себе вы, разумеется, доверяете целиком и полностью. А вот хватит ли знаний, упорства и времени разобраться в тонкостях законодательства и не упустить важные детали, которые при некоторых обстоятельствах могут оказаться роковыми и привести к ничтожности заключённой вами сделки? Если ответ положительный, то есть смысл взяться за это дело с учётом нижеприведённых рекомендаций.

Проверка продавца

С этого нужно начать свои исследования. Попросите у продавца копию паспорта, чтобы проверить его подлинность, например, через интернет-сайт МВД РФ (ГУ по вопросам миграции) либо путём письменного обращения в территориальный орган, выдавший документ (это более длительная, но зато более надёжная процедура).

Узнать же, состоит ли гражданин на учёте в «нехорошем» диспансере (наркологическом или психоневрологическом), вряд ли удастся: такая информация частным лицам не предоставляется. В какой-то степени отсутствие этих недугов подтверждается наличием водительских прав, но реалии жизни показывают, что стопроцентной гарантии здесь нет. Лучше пообщаться с соседями, если есть такая возможность: их мнение о хозяине квартиры может оказаться весьма ценным.

Бывает, что от лица продавца действует доверенное лицо. В таком случае степень риска возрастает, так как махинации с доверенностью – явление не такое уж редкое. Стоит поинтересоваться, почему продавец не хочет самостоятельно заниматься реализацией своего имущества и оценить правдоподобность его аргументации. Да и сам документ следует внимательно изучить в плане того, какие полномочия переданы представителю покупателя.

Если личность продавца вас устраивает, переходим к следующему этапу.

Проверка документов

На этом этапе нужно убедиться в том, что продавец имеет реальное юридическое право на совершение сделки по продаже своей недвижимости. Иными словами, располагает комплектом документов, удостоверяющих право собственности на эту недвижимость.

Главным правоустанавливающим документом служит свидетельство о государственной регистрации права (СГРП). В нём указан собственник квартиры и важнейшие параметры объекта недвижимости (документ-основание, адрес, общая площадь квартиры, кадастровый номер, существующие ограничения и др.).

Однако следует отметить, что с июля 2016 года выдача этого документа прекращена, и подтверждением права собственности стала выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Из неё можно узнать, совершались ли какие-либо сделки с интересующей вас квартирой, накладывались ли на неё обременения или аресты и т.д. Отсутствие каких-либо записей в документе говорит о том, что после приватизации квартира оставалась в собственности у продавца, а значит, юридически чиста.

Хотя в 2017 г. ЕГРП консолидируется с государственным кадастром недвижимости в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), сути дела это не меняет: вся информация из ЕГРП переносится в ЕГРН. А присутствие в ЕГРН сведений о кадастровом учёте только усилит ценность содержащейся в выписке информации.

Однако СГРП (или выписка из ЕГРП) является хотя и основополагающим, но не единственным подтверждением безупречность юридических прав владельца недвижимости. Будет далеко не лишним поинтересоваться, на основании каких документов имущество перешло в собственность продавца. Среди этих документов:
• свидетельство о праве на наследство;
• договор купли-продажи;
• договор дарения или мены.

К сожалению, реализация мошеннических схем с недвижимостью – не такая уж редкость. Этому способствуют как передовые технологии подделки документов, так и нечистые на руку риэлторы, нотариусы и другие чиновники. Так что тщательное изучение и проверка бумаг может предостеречь от совершения сомнительной сделки.

Проверка зарегистрированных лиц

Очень важно знать, кто зарегистрирован в квартире, которую вы намерены приобрести. Эти сведения содержатся в выписке из домовой книги – она непременно должна присутствовать у продавца. Помимо собственника, в этом документе указываются все лица, которые ранее были зарегистрированы на данной жилплощади.

Если кто-либо из жильцов был снят с регистрационного учёта (выписан), должна быть указана соответствующая причина (смерть, призыв на военную службу, нахождение в местах заключения и др.). Временная выписка пусть даже одного из жильцов без последующей регистрации по новому адресу – повод проявить повышенную бдительность. Всё это делается для того, чтобы удостовериться в том, могут ли вдруг объявиться претенденты на квартиру уже после заключения сделки.

Проверка состояния квартиры

Обязательно нужно проверить, была ли произведена перепланировка квартиры. Если да, то была ли она узаконена. Наличие либо отсутствие необходимых согласований должны быть отражены в документации БТИ.

Купив квартиру с неузаконенной перепланировкой, вы будете ограничены в дальнейших юридических действиях с обременённой недвижимостью, и рано или поздно вам всё равно придётся оформлять перепланировку, которую самовольно сделал и не оформил бывший хозяин. Только вот компенсировать связанные с этим расходы вам никто не будет.

Сопровождение сделок с недвижимостью в Новосибирске

Если Вам необходима помощь в сопровождении сделок с недвижимостью в Новосибирске, обращайтесь в юридическую компанию “Гриаста”. Звоните и записывайтесь на юридическую консультацию по телефону +7 (383) 235-95-56.