Застройщик – банкрот. Что делать?

Рынок долевого строительства находится в кризисе. Одна из самых актуальных тем в нашей юридической практике – банкротство застройщиков. Дольщики задают один и тот же вопрос: что делать, если застройщика объявили банкротом?

Закон на стороне дольщиков

Процедура банкротства застройщиков регулируется специальной главной Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)”. У дольщика есть возможность заявить одно из нескольких требований. Первым таким требованием может быть требование о выплате суммы, уплаченной по договору об участии в долевом строительстве – цены договора. Вторым требованием может быть требование о передаче жилого помещения. Третьим – требование о признании права собственности. Для каждого из случаев предусмотрен ряд условий, при которых требование будет удовлетворено.

Что нужно доказать дольщику?

Чтобы денежное требование дольщика было отнесено в третью очередь, а не в общую – четвертую, ему необходимо будет доказать, что между ним – дольщиком – и застройщиком возникло правоотношение, которые по своей природе связано именно с долевым строительством. Это же касается и удовлетворения требований о передачи жилых помещений и признании права собственности.

Параграф 7 указывает, что может служить подтверждением возникновения правоотношений. Самое надежное – это договор участия в долевом строительстве, который прошел государственную регистрацию в Росреестре (имеет соответствующую отметку).

На практике недобросовестные застройщики не всегда заключают договор именно в такой форме. Одна из распространённых схем – заключение предварительного договора участия в долевом строительстве и одновременно договора беспроцентного займа. Деньги принимаются путем оформления приходного кассового ордера, где основанием выступает договор беспроцетного займа. При таком варианте возможны так называемые двойные продажи.

Закон регулирует подобные ситуации. Пункт 6 стать 201.1 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)” предусматривает ОТКРЫТЫЙ перечень ситуаций, при которых можно заявить денежное требование либо требование о передаче жилого помещения: это могут быть и такие нестандартные сделки, как выдача векселя, заключения договора простого товарищества. Общественные отношения постоянно меняются, поэтому законодатель, учитывая интересы дольщиков, не ограничивает перечень сделок, на основании которых у дольщика возникают указанные выше права по отношению к застройщику.

Сложности возникают в тот момент, когда, например, предполагаемый застройщик заключил с дольщиком договор цессии, по которому уступил права требования по договору купли-продажи стройматериалов. Арбитражные суды могут не применять специальную главу, посвященную банкротству застройщиков, а значит требования дольщика будут учитываться наравне с требованиями других кредиторов – банков, поставщиков и т.д. Такая ситуация в Новосибирске происходила с ООО «Стройцентр». Впрочем, в апелляционном определении вышестоящий суд указал не необходимость применения соответствующего параграфа.

Какое требование заявлять?

Если Ваша квартира, в отношении которой был заключен договор долевого участия, построена, мы рекомендуем заявлять требование о передаче жилого помещения. Если квартиры физически не существует, заявляется денежное требование на сумму, уплаченную по договору. Необходимо отдавать себе отчет в том, что денег у застройщика может не хватит на всех дольщиков, а исполнение обязательств может гарантироваться ненадлежащим образом.

Закон предусматривает и другие, более специфичные, способы защиты – требование о государственной регистрации перехода права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения и т.д. В этой статье они рассматриваться не будут.

Куда подавать заявление?

Заявление подается в Арбитражный суд Новосибирской области (если дело рассматривается в этом суде), а не в суд общей юрисдикции, потому что именно арбитражные суды рассматривают дела, касающиеся банкротства юридических лиц, а значит, и застройщиков. Закон регламентирует сроки для предъявления такого требования: их можно предъявить в течение 30 дней с даты введения в отношении застройщика наблюдения. Если Вы пропустили этот срок, то требования рассмотрены только на следующей стадии (например, конкурсном производстве). Кроме того, Вы можете заявить такое требование до истечения двух месяцев с даты введения конкурсного производства. В процедуре внешнего управления требование может быть заявлено в любой момент.

Помощь при банкротстве застройщика в Новосибирске

Если Вашего застройщика в Новосибирске объявили банкротом, обращайтесь в юридическую компанию «Гриаста». Наш юрист по застройщикам поможет Вам составить необходимые документы и представит Ваши интересы в Арбитражном суде Новосибирской области. Звоните и записывайтесь на юридическую консультацию по телефону +7 (383) 235-95-56.