Как вернуть земельный участок, который был продан?

Эта статья поднимет очень важный и интересный вопрос: как вернуть земельный участок, который был продан, собственнику? Предпосылки у ситуации обычно такие. Собственником земельного участка является лицо, законно получившее этот участок, однако не успевшее поставить этот участок на кадастровый учет, внести данные о земельном участке в ЕГРП (теперь правильно говорить в ЕГРН). Подобная проблема очень часто возникает в садовых некоммерческих товариществах (СНТ), когда в силу болезни, правовой неграмотности или, например, занятости, собственник не оформляет участок на протяжении нескольких лет.

Способ защиты – виндикационный иск

В этом случае закон находится на стороне собственника. Приведем пример из практики, судебное дело, которое выиграли юристы нашей компании. Отец нашего клиента обратился в администрацию сельсовета с заявлением о предоставлении участка в собственность бесплатно. Администрация постановила предоставить участок. Правоустанавливающий документ в этом случае – это постановление администрации. Именно это будет указано в графе “Основание” в выписке из ЕГРН.

Позднее отец умер, не оформив участок. Само по себе невнесение сведений в ЕГРП не означает, что отец не был собственником.

Наш клиент, сын умершего наследодателя, попытался оформить указанный участок в собственности, однако выяснил, что собственником участка является некое третье лицо, приобретшее участок по договору купли-продажи.

В ходе судебного заседания юристом по земельным делам нашей компании было выяснено, что участок был оформлен в собственность председателем СНТ, а уже затем по договору купли-продажи передан третьему лицу.

Способом защиты в этом случае будет виндикационный иск, то есть иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Наш клиент был собственником на основании того, что он принял часть наследства в установленном законом порядке. Принятие части наследства означает принятие всего наследства, где оно ни находилось и в чем бы оно ни заключалось. Учитывая то, что имущество выбыло из его владения помимо воли, истребовать имущество можно во всех случаях.

Чем руководствуются суды при принятии решения?

Суды руководствуются Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”. В этом Постановлении очень хорошо расписано, каким образом можно защитить свои нарушенные права в этом случае.

Если имущество было передано по безвозмездной сделке, собственник может истребовать имущество в любом случае. Если имущество было передано по возмездной сделке, собственник может истребовать имущества в двух случаях: в основе первого случая лежит оценочная категория – добросовестность приобретателя (покупателя). Покупатель проявил должную степень заботливости и осмотрительности при покупке участка, уточнил его судьбу, проверил необходимые документы.

В основе второго случая лежит причина выбытия имущество. Если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (как в рассматриваемом нами примере), то истребовать имущество можно в любом случае. В этом случае необходимо установить, что собственник не намеревался произвести отчуждение собственности, не производил соответствующих действий: не заключал договоры, не говорил о том, что желает избавиться от имущества.

Правильной стратегий защиты будет доказывание того, что участок выбыл из владения собственника помимо его воли. Вариант с недобросовестным приобретателем носит оценочный характер, доказать недобросовестность, на наш взгляд, в некоторых случаях очень сложно.

Какие требования заявлять, чтобы вернуть земельный участок?

В процессе нашими юристами было предъявлено сразу несколько требований. Первое требование – признать недействительным договор купли-продажи. Указанная сделка прямо нарушает законные интересы лица, считающего себя собственником. Далее – аннулирование записи на имя покупателя в ЕГРП. Для того, чтобы внести данные о нашем клиенте, необходимо убрать запись о прошлом собственнике. Третье требование – обязать вернуть земельный участок, та самая виндикация. Кроме того, мы заявили требование о признании недействительным пункта в постановлении, предоставляющем участок в собственность другого лица. Стоит сказать, что все требования, заявленные нашими юристами, были удовлетворены, а участок возвращен собственнику.

Если Вы выступаете в качестве ответчика по такому делу, не забудьте привлечь в процесс продавца в качестве третьего лица или ответчика, чтобы в будущем Вы могли предъявить к нему иск о возмещении убытков.

Можно ли вернуть земельный участок без юриста?

Теоретически, конечно, можно, однако лучше этого не делать. Правильно сформировать исковые требования по такой категории дел сложно даже юристам. Более того, вопросы возникают и судей. В указанном выше деле мы уточняли исковые требования три раза из-за обстоятельств, которые узнавали в ходе судебного заседания. Без юриста по земельным вопросам в таком деле, как нам кажется, не обойтись.

Юрист по земельным вопросам в Новосибирске

Если Вы ищете юриста по земельным вопросам в Новосибирске, чтобы вернуть земельный участок, который выбыл из вашего владения, Вы можете обратиться в юридическую компанию “Гриаста”. Мы имеем положительную практику по указанной категории земельных споров и поможем Вам как в составлении искового заявления, так и в представительстве Ваших интересов в суде.